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借鏡社區土地信託平台

樓價高、租金貴,遠遠拋離基層市民的收入;輪候公屋的時間仍漫長,令基層市民被迫住在環境惡劣的居所。

 

過去兩年,社聯積極統籌及推動社會房屋,先後開發「社會房屋共享計劃」和「組合社會房屋計劃」,為基層市民提供過渡性社會房屋。先導計劃促使政府大力推動過渡性房屋,不同地產商亦願意提供土地予社福機構,發展過渡性社會房屋。面對新增的土地,如何能有效選取、分配及管理,以持續發展由民間主導的社會房屋?

 

營造有利社會房屋的生態環境

加拿大社區土地信託平台的概念值得香港借鏡。社區土地信託是個非牟利及跨界別管治的平台,主要負責向市政府或發展商租或買地,興建可負擔房屋。建屋後,與社會房屋企業(房企)或社福機構合作,由他們負責編配單位、管理物業及提供社會服務予住戶,部分營運機構亦可參與興建社會房屋。

 

作為跨界別平台,在租用土地前較小心評估土地的可行性,不會受增加房屋數量的壓力而忽略居住質素及項目對鄰近社區及環境的影響。此外,平台統一申請或借用政府和發展商土地,大大減省行政程序和時間。

 

在項目分配上,社區土地信託邀請跨界別專業人士組成評審委員會,邀請有營運經驗的社會房企就新項目提交服務建議書。公平及透明的土地分配機制更可保證項目管理質素及服務建議更切合居民需要。

 

社區土地信託從不同渠道集結資金,除政府資助外,亦向信託合作社借貸,應付項目工程的現金流問題。信託營運須自負盈虧,故採用單一地約承租多塊土地,有利於融資、按揭貸款;更重要是一併管理、利用較高租金的項目補貼受資助的項目,維持整體財政的可持續性。在扣除營運或/及建築成本後,租金收入可用以支付社會房屋營運開支,餘款亦可協助開展新項目。

 

香港的過渡性社會房屋開啟了一種民商官房屋及社區發展模式(social-public-private partnership),既為基層居民提供另類適切住房,亦突破既有公營及私營模式的限制,但社會仍需要探索一套有效機制,讓這類社會房屋得以持續運作。

 

文:蔡海偉

香港社會服務聯會行政總裁

香港社會服務聯(簡稱社聯)1947年成立,負責統籌及策劃日趨多元化的各種救濟和福利服務,現時機構會員現超過490家,它們透過屬下3,000多個服務單位,為本港市民提供優質社會福利服務。

https://www.hkcss.org.hk

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