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物業估價員 為樓價「把脈」

香港寸金尺土,不少人經常留意名下物業的價值變動,物業價格亦被視為本港經濟的寒暑表評估物業價值的重任很多時落在估價員身上。估價員需要運用對物業的專業知識,全方位評估及分析物業的狀況,計算物業價值,為樓價「把脈」。

 

估價員的主要工作是評估物業的狀況、規模及位置,從而評估土地或者建築物,於出售、抵押及納稅前的價值。估價員亦需擬備估值報告,詳述物業的狀況及羅列估算方法及相關的計算係數。

 

現職測量主任的劉芷蓁(Cathy),曾擔任政府估價主任。她,任職估價主任時,主要負責為香港的構築物(包括住宅、商用物業、油站或廣告牌等)計算應課差餉租值(Rateable Value),再以此計算應繳的差餉及地租金額。她指出,計算構築物的應課差餉租值,固然要考慮基本的建築面積、樓層、位處的地區,同時亦要將構築物交通便利度、當區的人流等納入評估範疇。她以商舖為例,是否毗鄰鐵路站、商舖的門面大小與深度、商舖與商場出入口或電梯的距離、是否處於街道的轉角位等因素,均會影響物業的租值。此外,估價員亦需要參考附近地區內,類近條件的物業之成交價等,務求全方位評估物業的租值,以計算物業應繳的差餉或地租。

 

相比起對數字的觸覺,Cathy認為估價主任更需要具備敏銳的觀察力熟悉及了解負責區域的環境,才可以準確計算物業的應課差餉租值。她曾負責一個個案,發現該區域其中一條街道,單數門牌的一側與雙數門牌的另一側人流有明顯差距,由於人流影響,縱使物業位處同一街道,但兩側的物業租值均有差別。

 

有興趣投身估價行業的年輕人,可考慮修讀房地產、物業管理、測量相關的高級文憑或副學士課程。投身行業累積一定經驗後,估價員亦可考取認可的專業機構所頒發的產業測量專業資格。

 

如加入政府部門的物業估價相關職系,可以由「見習物業估價主任」做起,起薪點約1.5元,逐步晉升至「總物業估價主任」,月薪最高可達約8元。至於私人機構,例如地產發展商或測量師行亦會聘請估價員,由「助理估價員」開始做起,逐步晉升為「首席估價員」,月薪由港幣1萬多元至7萬元不等,視乎經驗與學歷而定。

 

有關估價員及估價主任的職業資訊及晉升階梯,可以參閱職業訓練局(VTC)的《職業資料庫》:https://occupation-dictionary.vtc.edu.hk/tc/occupation/valuation-officers

 

文:Uncle JACOB

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