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真亦假時假亦真

戲若人生,其實投資市場也反映人生百態。

 

近期樓價進入谷底,不少人想我分享入市技術,懂得問功課的年輕人索性問:「汪生,究竟你如何組織掌握樓市的思路呢?」好問題!

 

分析事情,我認為先要認清大局結構,再弄清資訊的性質,例如投資樓市,09年後的新常態市場結構已和之前數10年迥異,是多資金、低借貸、價格高、少供應的「龍市結構」。認清大局後,亦要掌握市場上的數據,懂得分辨哪些數據參考性高、哪些參性低、哪些是假和失真的。

 

就算如何先進的電腦,若輸入錯的資料數據,一樣分析不到準確結果,因此我們要在分辨數據及理論上下工夫。

 

一些理據,以前是金科玉律,隨著時代過去,到了今天只能降級為輔助參考,不可以成為評估的重點關鍵,最佳例子是「人均入息供樓比率」。在這個以打工仔和小商人為主導的市場,以往本是最基礎的市場邏輯,今天卻因為市場成熟而變成有資產者主導,財富效應和資金流等因素才最影響大局。這類由有效關鍵變為只是輔助參考的因素,我稱之為「非主導性理據」。

 

一些因新常態冒起,而成為不得不重視的關鍵因素,如貨幣供應量M3、財富效應等,我則稱之「主導性理據」。

 

還有一些重要數據和理據,大家必須弄清楚,說的是「虛假理據」,例如過去10年人們竟將「超低減息期」形容為「加息災難」,和那些所謂「不吃不喝21年也買不到樓」等資訊預設立場扭曲現實去反映,相信樓價下跌9成亦滿足不到不吃不喝可以買得起樓的水平。其實所有假的事情也可以用數據印證得到,這世道「真亦假時假亦真」。再似模似樣,也不應人云亦云去相信。總言之,沒有數據和證據便不應該當真,做人不應活在「覺得」上,否則無論投資或處世都十分危險。

 

文:汪敦敬

香港專業地產顧問商會前會長(2005-2011)及榮譽會長暨祥益地產代理有限公司總裁,加入地產界逾33年,同時參與社會事務多年,現為僱員再培訓局及地產代理監管局成員。

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