科技正在各行各業起革命，繼金融業力推FinTech，物業管理業亦興起PropTech，把科技融入大廈屋苑日常管理中。縱觀世界各地，以中國內地發展物管科技最積極，十多年不斷升級進化，而今踏入物管「4.0」階段。至於香港物管仍較傳統，雖保持服務專業細緻的優勢，但未來要努力追科技，本地業界正默默推動行業智能化，引入更多創新元素。

香港物業管理師學會會長馮國雄博士入行30年，1989年加入中小型發展商擔任物業及租務經理，90年代北上開荒，把管理經驗帶到內地，其後在行內不同企業擔任管理人，所管理物業遍及香港、澳門及內地。逾30年職業生涯中，曾見證行業種種變遷，綜觀近年行情發展，有一趨勢最為矚目。「尤其2014年，業界發生一件事，令同行感到好震撼。」

物管1.0到4.0

當年一家內地物管公司來港上市，該公司在短短10年間冒起，成為全國最大住宅物管服務企業，管理數百萬住宅單位，不單提供保安、清潔、園藝等服務，更發展了網購業務，透過研發手機程式，建立社區網上生態圈。「不少行家很驚訝，物管原來可發展一套截然不同的模式。」同樣意想不到的是，不少內地新興物管公司的管理一把手，皆不是做物管出身。「他們從前或從事物流、IT等行業，把創新經驗帶到物管裡。」

馮國雄說，內地物管業過往30多年間，共經歷3次轉型，由物管「1.0」演進至「4.0」階段，而革新最大助力是科技。所謂「1.0」即傳統業務模式，提供保安清潔等服務，及至十多年前步入2.0階段，物管公司透過開發手機應用程式，不單將營運流程數碼化，亦開創另一種業務模式，顛覆了行業傳統。這類應用程式一般有3個介面，其一供住戶收發資訊，另一供員工使用，能大大簡化工作程序，至於第3個介面則是網購平台，供住戶購物之用。「內地大型物管公司旗下屋苑，住戶數以百萬計，可見網購業務有多龐大。公司通常與商戶合作，為住戶提供購物優惠，並把部分收益作為管理費回贈。」

近年物聯網和雲端技術有重大突破，令行業進化至3.0階段，亦即物管IOT時代，企業透過安裝先進感應器，能在雲端系統上統一監察、管理及操控物業各種設施，包括電力、空調、給排水、消防、照明等。「不單可遙遠監測用水和用電量，連沙井污水倒湧情況也可及早警示，讓物管人員先知先覺，防患未然，不是到出事後才處理。」近一兩年，內地業界再升級至4.0模式，採用人工智能技術，包括人臉識別系統作保安用途，另亦可用於商場人流分析。

香港創新要加速

馮國雄不時帶本港同業到內地考察，行家均發覺內地創新周期極快，每年也有新技術推出，反觀香港科技化步伐較慢，目前仍處於2.0起步階段。馮國雄指出，兩地科技化步伐差異甚大，原因之一是兩地體制和行情不同，尤其內地採用「包乾制」，而非本港的酬金制，內地物管公司收取業戶一固定服務費後，盈虧由公司負責，驅使企業應用科技開源節流。雖然兩地發展方向不同，香港不能照搬內地一套，但仍有很大空間創新，尤其在研發應用程式和物聯網技術方面。近年本港部分大型物管公司積極推動數碼化，開發應用程式為住戶發放資訊，並推出智能平台，以執行大廈日常管理工作，讓保安員巡邏時可利用平台紀錄大廈情況和問題，再聯繫相關部門處理。另亦有發展商成立創新中心，研發應用於商廈的物聯網技術，自動監控各類設施，促進減排節能。

馮國雄認為，行業科技智能化大勢所趨，行內就業生態也會漸漸改變。首先，業界需吸納更多IT技術專才，對科技研發和應用人才需求將穩步上升。此外，現職物管人員如物管主任和經理等，需及早認識科技。他說，物管人員一向須具備7大範疇的就業能力，包括：環境管理、建築物維修保養、業戶管理及社區服務、設施管理、應用法律、財務及資產管理、人力資源管理，而未來須加上科技應用這一核心技能，人才培訓方面亦需革新。香港物業管理師學會曾協助本地專上院校，在物業管理專業文憑課程新增「物管資訊科技應用」單元，讓學員掌握科技應用新趨勢。

此外，在管理決策層面，亦需加強與外地同業交流，分享成功業務案例。香港物業管理師學會定期舉辦研討會，邀請兩岸四地業者和專家，按不同議題分享成功案例，促進業界交流溝通。

年輕人入行  留意兩趨勢

本港物管業從業員人數持續增長，據政統據計處數據顯示，今年6月地產保養管理服務從業員有7.6萬人，職位空缺達2,700多個。馮國雄指出，目前行業普遍面對人手不足問題，香港物業管理師學會與業界友好協會保持緊密合作，共同關注業界人力發展。綜合同業意見，未來有兩大趨勢，有志入行者和從業員皆要留意。

發牌在即  提升學歷

首要注意的是業界發牌制度。香港物業管理聯會會長賴志文指出，物業管理業監管局正籌備從業員兩級註冊制度，料發牌制度實施後，從業員將分為第1（經理）及第2級（主任），申請人須符合有關學歷、經驗及專業資格要求，例如經理級須有認可學位、年資及專業學會資格，而「主任級」要有認可文憑或副學士學歷及年資。馮國雄指出，物業管理業監管局料稍後公布哪些是認可之專業團體，預計未來從業員申請認可資格的途徑將會增多。

香港護衛及物業管理從業員總會主席麥億昌指出，從業員宜為發牌作好準備，既要了解自身性格取向，亦審視學歷和考量持續進修的能力。「例如現職從業員擁有中學程度，還有10年計劃退休，那我建議他考取主任級牌便可以過渡。倘若你年介20至40歲，為人開朗和性格進取，實可考慮逐步進修考取更高學歷，事業向更高層次邁進。目前坊間院校辦有不同程度物管課程供從業員進修。」

熟悉科技   數據分析力

此外，也要留意工作模式的轉變，行內日益注重科技操作和數據分析能力。香港地產行政師學會副秘書長李惠芳指出，本地部分大型物管公司已開發應用程式，用於屋苑管理工作，管理人只要打開手機程式，可實時監控各類設施情況。「像大廈水缸、緊急通道也裝有感應器，若出現異常情況，系統會自動發出警報，再傳到手機之上，提醒管理人馬上處理。此外，系統也可收集各類設施運作數據，以便管理人進行分析，從而制定營運策略。從業員若熟悉科技，善於數據分析，對事業發展甚有幫助。」

Text：甄榮康